Te mandan a Madrid tres meses. Reservas un hotel las dos primeras semanas «mientras te organizas» y, sin darte cuenta, llevas dos meses viviendo en una habitación de 22 metros, comiendo fuera todos los días y lavando ropa en una lavandería de la esquina.
Es un patrón muy común y casi siempre nace de la misma duda: entre el hotel y el alquiler de un año no parece haber nada.
Sí lo hay, y son dos cosas distintas que se confunden a menudo. El aparthotel es un establecimiento hotelero con cocina. El apartamento amueblado por meses es una vivienda que alquilas mediante un contrato.
No compiten exactamente en lo mismo, y el punto en el que una opción deja de tener sentido y empieza la otra suele ser bastante claro.
Esta guía compara las tres alternativas con datos de 2026 y con la normativa aplicable actualmente en Madrid.
Información orientativa. No sustituye el asesoramiento legal o fiscal de un profesional para tu caso concreto.
En resumen
- Un aparthotel no es simplemente «un apartamento con servicios». Legalmente es un establecimiento hotelero con instalaciones para cocinar, de acuerdo con el Decreto 19/2023 de la Comunidad de Madrid. Pagas un servicio de alojamiento, no el alquiler de una vivienda.
- Los hoteles en Madrid facturaron una media de 181,4 € por habitación ocupada y noche durante el primer semestre de 2026, un 3,2 % más que un año antes. Eso equivale aproximadamente a 5.440 € por 30 noches, según el Barómetro Hotelero de STR y Cushman & Wakefield.
- La factura cambia de naturaleza: el hotel y el aparthotel prestan servicios de hostelería sujetos a IVA, mientras que el arrendamiento de una vivienda sin servicios propios de la industria hotelera está exento de IVA, según la Agencia Tributaria.
- En un contrato de temporada, la fianza legal mínima es de dos mensualidades, el doble de la correspondiente a un alquiler de vivienda habitual, según el artículo 36 de la LAU.
- El Registro Único estatal de arrendamientos fue anulado por el Tribunal Supremo el 21 de mayo de 2026. Los registros autonómicos continúan vigentes. En Madrid debe comprobarse la normativa autonómica aplicable.
¿Qué es exactamente un aparthotel y en qué se diferencia de un apartamento por meses?
Un aparthotel es un hotel-apartamento: un establecimiento hotelero que, además de cumplir los requisitos propios de un hotel, dispone de instalaciones adecuadas para conservar, preparar y consumir alimentos.
Así lo define el Decreto 19/2023 de la Comunidad de Madrid.
Un apartamento por meses, en cambio, es una vivienda que alquilas mediante un contrato de arrendamiento.
La diferencia no depende del tamaño del alojamiento ni de que tenga cocina. Es una diferencia de régimen jurídico, y de ella se derivan el tipo de contrato, la factura, la fianza, los servicios y los derechos del ocupante.
En un aparthotel eres huésped. Realizas una reserva, no firmas un contrato de arrendamiento. Normalmente hay recepción, servicios de limpieza, cambio de toallas y una tarifa calculada por noche. La relación se rige por la normativa turística autonómica y la empresa te presta un servicio de alojamiento.
En un apartamento por meses eres arrendatario. Firmas un contrato de temporada regulado por el artículo 3 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, que incluye los arrendamientos para uso distinto del de vivienda habitual.
En este segundo caso, pagas una fianza, dispones de la vivienda durante el periodo pactado y asumes o incluyes contractualmente los suministros. No existe necesariamente una entrada diaria del proveedor para limpiar o prestar servicios hoteleros.
También conviene diferenciar una tercera figura que aparece con frecuencia en las búsquedas: la vivienda de uso turístico o VUT.
Una VUT es un alojamiento turístico regido por su propia normativa autonómica, normalmente orientado a estancias cortas. No es la figura natural para un desplazamiento profesional de varios meses, aunque algunas viviendas se comercialicen de esa forma.
¿Cuánto cuesta cada opción en Madrid?
Los hoteles en Madrid facturaron una media de 181,4 € por habitación ocupada y noche durante el primer semestre de 2026, según el Barómetro Hotelero de STR y Cushman & Wakefield.
El alquiler residencial en la ciudad cerró junio de 2026 con un precio anunciado medio de 23,7 €/m², según idealista.
Entre ambos extremos existe una diferencia de varios miles de euros al mes.
Antes de comparar las cifras, hay que tener en cuenta dos advertencias.
La primera es que el dato de 181,4 € corresponde específicamente a la ciudad de Madrid, mientras que los datos por categoría de estrellas publicados por el Instituto Nacional de Estadística son nacionales. Sirven como referencia, pero no deben interpretarse como tarifas exactas de aparthoteles en Madrid.
La segunda es que son medias de mercado, no precios cerrados. Las estancias prolongadas pueden negociarse por debajo de la tarifa diaria publicada.
Hotel: media de Madrid
Coste aproximado por 30 noches: 5.440 €.
Ámbito del dato: ciudad de Madrid, primer semestre de 2026.
Qué incluye normalmente: habitación y servicios diarios, habitualmente sin cocina privada completa.
Establecimiento de cuatro estrellas
Coste aproximado por 30 noches: 3.770 €.
Ámbito del dato: media nacional publicada por el INE en mayo de 2026.
Cómo debe interpretarse: referencia orientativa de la banda en la que puede situarse un aparthotel urbano de categoría equivalente, no una tarifa específica de Madrid.
Establecimiento de tres estrellas
Coste aproximado por 30 noches: 2.840 €.
Ámbito del dato: media nacional publicada por el INE en mayo de 2026.
Cómo debe interpretarse: referencia orientativa de una banda inferior de alojamiento hotelero.
Alquiler residencial de 60 m² en Madrid
Coste aproximado: 1.420 € mensuales.
Ámbito del dato: ciudad de Madrid, calculado a partir de los 23,7 €/m² publicados por idealista en junio de 2026.
Qué representa: una vivienda residencial convencional, normalmente sin amueblar, sin suministros incluidos y con un contrato de larga duración.
¿Dónde encaja un apartamento amueblado por meses?
Un apartamento amueblado de media estancia suele situarse entre el alquiler residencial convencional y las categorías hoteleras.
Cuesta más que el alquiler residencial utilizado como referencia porque puede incluir:
- Mobiliario completo.
- Suministros activos desde la llegada.
- Cocina equipada.
- Ropa de cama y menaje.
- Internet.
- Mantenimiento.
- Flexibilidad contractual.
- Servicios de gestión.
Al mismo tiempo, puede costar menos que un aparthotel porque no necesita mantener una recepción permanente, servicios diarios de habitaciones ni toda la infraestructura de un establecimiento hotelero.
No existe una estadística pública suficientemente fiable sobre el precio medio de los apartamentos amueblados de media estancia en Madrid. Por eso no resulta responsable atribuirles una cifra media única.
El precio dependerá del barrio, la superficie, la duración, el equipamiento, los suministros incluidos y los servicios ofrecidos por el proveedor.
¿A partir de cuántas noches deja de compensar el aparthotel?
No existe una cifra universal, pero sí un umbral práctico: alrededor de la cuarta semana.
Hasta ese momento, el aparthotel puede ganar en flexibilidad y en ausencia de compromisos contractuales prolongados.
A partir de ahí, la tarifa por noche continúa acumulándose, mientras que un alquiler por meses distribuye sus costes fijos entre un mayor número de días.
La diferencia se explica por la forma en que se construye cada precio.
Un aparthotel cobra por noche porque asume que la habitación puede volver a comercializarse al día siguiente. El riesgo de rotación y disponibilidad está incorporado en la tarifa, aunque el huésped permanezca noventa noches consecutivas.
Un apartamento por meses parte del supuesto contrario. El contrato asegura la ocupación durante un periodo cerrado, por lo que el precio puede calcularse para toda la estancia.
La principal diferencia entre ambos modelos no es necesariamente el nivel de lujo, sino quién asume la incertidumbre sobre la duración.
Tres factores pueden desplazar ese umbral:
- La alimentación. Sin una cocina completa, comer fuera añade un coste diario que rara vez se incluye en la comparación inicial.
- La lavandería. La diferencia entre pagar servicios externos y disponer de lavadora propia se hace especialmente visible a partir del primer mes.
- La certidumbre de las fechas. Si el proyecto puede terminar en tres semanas, la flexibilidad del aparthotel tiene valor. Si ya existe una fecha final clara, pagar una tarifa diaria durante varios meses puede dejar de compensar.
Para una estancia de dos o tres semanas con fechas inciertas, el aparthotel puede ser una alternativa razonable.
Para una estancia de tres meses con fecha de finalización conocida, un apartamento amueblado por meses suele ajustarse mejor al uso real.
Qué firmas en cada caso: contrato, factura y fianza
La diferencia más importante no siempre está en el precio, sino en la documentación.
En un aparthotel firmas o aceptas una reserva de alojamiento y recibes una factura por servicios de hostelería con IVA.
En un apartamento por meses firmas un contrato de temporada conforme al artículo 3 de la LAU, pagas una fianza y, cuando no se prestan servicios propios de la industria hotelera, el arrendamiento está exento de IVA.
La Agencia Tributaria sitúa la frontera en la prestación de servicios propios de la industria hotelera.
Cuando el arrendador no presta esos servicios, el alquiler está exento de IVA. Cuando sí los presta, la operación puede tributar al tipo reducido del 10 %.
Es importante entender qué se considera un servicio hotelero.
La limpieza realizada entre la salida de un inquilino y la entrada del siguiente no se considera por sí sola un servicio propio de la industria hotelera.
Tampoco lo es el cambio de ropa de cama realizado únicamente al inicio y al final de la estancia.
Sí pueden considerarse servicios hoteleros:
- La limpieza periódica durante la estancia.
- La recepción permanente.
- La lavandería.
- El servicio de comidas.
- Otros servicios continuados propios de un establecimiento hotelero.
La fianza es otra diferencia relevante.
En un contrato de temporada, el artículo 36 de la LAU establece una fianza mínima de dos mensualidades.
El arrendador puede solicitar garantías adicionales, y la fianza debe depositarse ante el organismo autonómico competente conforme a la normativa aplicable.
Aparthotel u hotel
Qué firmas: una reserva de alojamiento.
Factura: servicios de hostelería sujetos a IVA.
Fianza: normalmente no se aplica como en un contrato de arrendamiento; puede exigirse pago anticipado o una garantía mediante tarjeta.
Suministros: incluidos en la tarifa.
Salida anticipada: se rige por la política de cancelación de la reserva.
Apartamento por meses
Qué firmas: un contrato de temporada conforme al artículo 3 de la LAU.
Factura: el arrendamiento está exento de IVA cuando no se prestan servicios propios de la industria hotelera.
Fianza: dos mensualidades como mínimo legal.
Suministros: pueden quedar a cargo del arrendatario o estar incluidos, según lo pactado.
Salida anticipada: se rige por la cláusula de desistimiento o salida incluida en el contrato.
Antes de contratar cualquiera de las dos opciones, pide por escrito:
- Cómo se facturará el alojamiento.
- Qué servicios están incluidos.
- Qué sucede si necesitas marcharte antes.
- Qué cantidades se devolverán.
- Qué penalizaciones pueden aplicarse.
Son algunas de las cuestiones que más conflictos generan y que con menor frecuencia se aclaran antes de contratar.
¿Puedes empadronarte?
El padrón municipal refleja el lugar donde una persona reside efectivamente.
Las instrucciones técnicas del Padrón, recogidas en la Resolución de 17 de febrero de 2020, permiten acreditar la ocupación mediante un contrato vigente de arrendamiento acompañado del último recibo, sin establecer una duración mínima general.
No obstante, existe un matiz importante.
Las instrucciones hacen referencia al arrendamiento de vivienda para uso como residencia habitual, mientras que un contrato de temporada se clasifica formalmente como arrendamiento para uso distinto del de vivienda habitual.
Por esta razón, algunas oficinas municipales pueden solicitar comprobaciones adicionales.
La ausencia del título documental habitual no impide necesariamente la inscripción. La propia resolución permite que el ayuntamiento compruebe por otros medios que la persona reside realmente en el domicilio y, si se acredita, proceda a empadronarla.
El padrón pretende reflejar dónde vive efectivamente la persona, no únicamente qué tipo de contrato ha firmado.
En un aparthotel, la situación puede resultar más compleja porque el ocupante dispone de una reserva de alojamiento, no de un contrato de arrendamiento sobre una vivienda.
El empadronamiento puede ser especialmente relevante para:
- Solicitar la tarjeta sanitaria.
- Realizar determinados trámites de extranjería.
- Solicitar una plaza escolar.
- Acreditar residencia en el municipio.
- Acceder a determinados servicios públicos.
Si la estancia va a superar varios meses o incluye el traslado de una familia, conviene consultar previamente el procedimiento con el Ayuntamiento de Madrid.
También hay otras necesidades que empiezan a ser relevantes después del primer mes:
- Una dirección estable para recibir paquetes y correspondencia.
- La posibilidad de contratar o utilizar servicios vinculados al domicilio.
- Integrarse en un barrio.
- Contar con comercios y servicios cotidianos próximos.
- Disponer de una vivienda que permita mantener una rutina normal.
Para elegir la zona más adecuada, puedes consultar nuestra guía de barrios de Madrid según el estilo de vida.
Qué normativa se aplica en Madrid en 2026
La normativa depende de la modalidad del alojamiento.
Los aparthoteles están sujetos al Decreto 19/2023, que regula los establecimientos hoteleros en la Comunidad de Madrid.
Las viviendas de uso turístico se rigen por el Decreto 79/2014, modificado por el Decreto 27/2026.
Los contratos de temporada están regulados principalmente por la Ley de Arrendamientos Urbanos estatal.
El cambio más relevante de 2026 afecta a las viviendas de uso turístico.
El Decreto 27/2026, en vigor desde el 26 de abril de 2026, incorpora requisitos como:
- Autorización expresa de la comunidad de propietarios.
- Certificado de idoneidad para vivienda de uso turístico.
- Restricciones para destinar vivienda protegida a uso turístico.
- Un régimen transitorio para determinados alojamientos.
También debe tenerse en cuenta la anulación del Registro Único estatal de arrendamientos.
La Sala Tercera del Tribunal Supremo anuló el registro mediante sentencia de 21 de mayo de 2026, publicada en el Boletín Oficial del Estado.
Según la resolución, el Estado carecía de competencia para crear un registro nacional que se solapaba con los registros autonómicos.
En la práctica, esto significa que:
- El número estatal de registro de alquiler ya no resulta exigible.
- La Ventanilla Única Digital continúa operativa para el intercambio de datos.
- Los registros autonómicos mantienen su vigencia.
- En Madrid debe comprobarse la inscripción autonómica que corresponda al tipo de alojamiento.
Esto no modifica el punto de partida de las estancias de media duración: un contrato de temporada correctamente documentado, con la causa de la estancia y las fechas reflejadas por escrito, continúa siendo la figura habitual para una estancia temporal de varios meses.
Preguntas frecuentes
¿Un aparthotel es lo mismo que un apartamento turístico?
No.
Un aparthotel, también denominado hotel-apartamento, es un establecimiento hotelero regulado por el Decreto 19/2023 de la Comunidad de Madrid.
Una vivienda de uso turístico se rige por el Decreto 79/2014, modificado por el Decreto 27/2026.
Son categorías distintas, con requisitos, servicios y registros diferentes.
¿Cuánto cuesta un mes de aparthotel en Madrid?
No existe una estadística oficial específica para los aparthoteles.
Como referencia orientativa, la tarifa media diaria nacional fue de 125,7 € para los establecimientos de cuatro estrellas y de 94,8 € para los de tres estrellas en mayo de 2026, según el INE.
Eso situaría 30 noches entre aproximadamente 2.840 € y 3.770 €.
La media hotelera de Madrid durante el primer semestre de 2026 fue superior: 181,4 € por habitación ocupada y noche.
Estas cantidades son referencias de mercado, no tarifas cerradas para una estancia concreta.
¿Necesito empadronarme si voy a estar solo tres meses?
No existe una respuesta única para todos los casos.
El empadronamiento puede ser necesario o útil para acceder a la tarjeta sanitaria, realizar determinados trámites de extranjería o solicitar una plaza escolar.
Si la estancia supera varios meses o incluye a familiares, conviene estudiar el trámite con antelación.
En un aparthotel no dispondrás del mismo contrato de arrendamiento que facilita la acreditación de la ocupación de una vivienda.
¿Lleva IVA el alquiler de un apartamento por meses?
Depende de los servicios incluidos.
El arrendamiento está exento de IVA cuando el arrendador no presta servicios propios de la industria hotelera, conforme a los criterios de la Agencia Tributaria.
Si presta servicios como limpieza periódica durante la estancia, recepción permanente, lavandería o restauración, la operación puede tributar al tipo reducido del 10 %.
La limpieza realizada únicamente entre la salida de un inquilino y la entrada del siguiente no se considera por sí sola un servicio hotelero.
¿Qué fianza pueden pedirme en un contrato de temporada?
La fianza legal mínima es de dos mensualidades de renta, conforme al artículo 36 de la LAU para los arrendamientos de uso distinto del de vivienda habitual.
El arrendador puede solicitar garantías adicionales, que deben diferenciarse claramente de la fianza legal.
La fianza debe depositarse ante el organismo autonómico competente de acuerdo con la normativa aplicable.
¿Sigue siendo obligatorio el número estatal de registro de alquiler?
No.
El Tribunal Supremo anuló el Registro Único estatal de arrendamientos mediante una sentencia de 21 de mayo de 2026.
La Ventanilla Única Digital continúa operativa para el intercambio de datos y los registros autonómicos permanecen vigentes.
En Madrid debe comprobarse el registro autonómico aplicable a cada modalidad de alojamiento.
Cómo decidir en tres preguntas
¿Cuántas noches vas a estar?
Si la estancia será inferior a tres o cuatro semanas y las fechas son inciertas, un hotel o aparthotel puede ofrecer la flexibilidad necesaria.
Si permanecerás más de un mes y ya conoces la fecha de salida, un apartamento amueblado por meses puede resultar más adecuado.
¿Vas a hacer vida en el alojamiento o solo vas a dormir?
Si necesitas cocinar, lavar ropa, recibir paquetes y mantener una rutina cotidiana, una vivienda ofrece ventajas claras.
Si el desplazamiento consiste principalmente en reuniones, aeropuertos y noches sueltas, el hotel puede cumplir mejor esa función.
¿Necesitas empadronarte?
Si necesitas acreditar una residencia efectiva en Madrid, un contrato de arrendamiento suele proporcionar una base documental más adecuada que una reserva hotelera.
Puedes consultar los apartamentos amueblados disponibles en Madrid o resolver dudas sobre contratos y estancias en nuestras preguntas frecuentes.