Firmas un contrato de nueve meses para un proyecto en Madrid. Te piden dos meses de fianza en vez de uno, la factura no lleva IVA, y tres semanas después te llega un aviso de la Comunidad de Madrid sobre un impuesto que no sabías que existía y que, además, te toca pagar a ti.
Nada de eso es un error ni un abuso. Es el funcionamiento normal del alquiler temporal, una figura que se parece mucho al alquiler de siempre pero que se rige por otras reglas. La confusión sale cara: casi todo lo que se publica sobre el tema está escrito para el propietario, no para quien firma como inquilino.
Esta guía explica qué es exactamente el alquiler temporal, qué dice el contrato que vas a firmar, cuánto cuesta en Madrid con datos de 2026 y qué normativa está realmente en vigor este mes.
Información orientativa. No sustituye el asesoramiento legal o fiscal de un profesional para tu caso concreto.
En resumen
- El alquiler temporal es un arrendamiento para uso distinto del de vivienda, regulado por el artículo 3 de la LAU. No es alquiler de vivienda habitual ni alquiler turístico: es una categoría diferente con sus propias reglas.
- No existe un límite legal de once meses. La Comunidad de Madrid señala que estos contratos carecen de límites mínimos o máximos. Lo que determina la naturaleza del contrato es la causa temporal de la estancia, no una cifra concreta de meses.
- La fianza legal es de dos mensualidades, el doble que en un alquiler de vivienda habitual, conforme al artículo 36.1 de la LAU.
- El ITP corresponde al inquilino y el alquiler de temporada no entra en Madrid en la exención prevista para viviendas destinadas a un uso estable y permanente, según la Comunidad de Madrid.
- El alquiler residencial en la ciudad de Madrid se situaba en 23,2 €/m² en julio de 2026, según datos de idealista recogidos por Moncloa.
- La reforma estatal prevista para regular específicamente los alquileres de temporada todavía no se ha aprobado.
¿Qué es el alquiler temporal y en qué se diferencia del alquiler de vivienda?
El alquiler temporal es el arrendamiento de una vivienda durante un periodo definido y por una causa concreta: un proyecto profesional, unos estudios, un tratamiento médico o cualquier otra necesidad de alojamiento limitada en el tiempo.
Legalmente, la Ley de Arrendamientos Urbanos no lo clasifica como un arrendamiento de vivienda habitual. Lo encuadra en su artículo 3 entre los arrendamientos para uso distinto del de vivienda.
La expresión puede resultar extraña, porque la persona que alquila el apartamento sí va a vivir allí. La diferencia está en que la LAU reserva el régimen protector del alquiler de vivienda habitual para quien establece en ese inmueble su residencia permanente.
Ese régimen incluye, entre otras cosas, las prórrogas obligatorias de cinco años cuando el propietario es una persona física y de siete años cuando es una persona jurídica.
Si tu residencia habitual continúa estando en otra ciudad y vienes a Madrid durante un periodo concreto por un proyecto profesional, unos estudios o cualquier otra causa temporal, la figura adecuada puede ser el contrato de temporada.
La Comunidad de Madrid define estos contratos como arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporadas y señala que se rigen por la LAU, la voluntad de las partes y, de forma supletoria, por el Código Civil.
Las tres categorías que se confunden con frecuencia
Hay tres figuras distintas que conviene diferenciar antes de firmar.
Alquiler de vivienda habitual
Está regulado por el artículo 2 de la LAU.
Es el inmueble en el que estableces tu residencia habitual y permanente.
La fianza legal es de una mensualidad y existen prórrogas obligatorias de hasta cinco años, o siete cuando el arrendador es una persona jurídica.
Alquiler de temporada
Está regulado por el artículo 3 de la LAU.
Cubre una necesidad de alojamiento limitada en el tiempo y vinculada a una causa concreta que debería quedar reflejada en el contrato.
La fianza legal es de dos mensualidades y la duración se pacta entre las partes.
Vivienda de uso turístico
No se regula mediante el régimen ordinario de arrendamientos de la LAU, sino mediante normativa turística autonómica.
En Madrid se encuentra regulada por el Decreto 79/2014 y sus modificaciones posteriores.
Está pensada principalmente para alojamiento turístico de corta duración y responde a una lógica diferente a la de una persona que se desplaza durante varios meses por motivos profesionales o académicos.
Si todavía estás decidiendo el tipo de alojamiento y no el contrato, puedes consultar nuestra comparativa para elegir entre aparthotel, hotel y apartamento por meses.
¿Cuánto puede durar un alquiler temporal? El mito de los once meses
No existe una duración máxima general establecida en la LAU para un contrato de temporada.
La Comunidad de Madrid indica expresamente que estos arrendamientos carecen de límites mínimos o máximos y que sus condiciones quedan sometidas a lo que acuerden las partes.
Por tanto, el conocido contrato de once meses es una práctica habitual del mercado, no un límite establecido por ley.
¿De dónde procede entonces esa cifra?
De la intención de algunos propietarios de reforzar el carácter temporal del contrato. Al establecer una duración inferior al año intentan dejar claro que no existe una voluntad de permanencia.
Pero la duración, por sí sola, no determina la naturaleza jurídica del contrato.
Lo importante es la finalidad real del arrendamiento.
Un contrato de tres meses utilizado realmente para establecer una residencia permanente puede acabar siendo considerado un arrendamiento de vivienda habitual.
De la misma manera, un contrato de catorce meses puede seguir siendo de temporada si existe una causa temporal auténtica, acreditada y coherente con la duración pactada.
Qué figura corresponde según la situación
Vivienda de uso turístico: pensada principalmente para alojamiento turístico de corta duración y comercializado bajo la normativa turística correspondiente.
Contrato de temporada: cubre una necesidad temporal real. No existe un límite máximo general de meses establecido por la LAU.
Vivienda habitual: responde a una necesidad permanente de residencia y cuenta con el régimen específico de protección y prórrogas de la LAU.
Para una estancia profesional de uno a seis meses, la figura que normalmente encaja es el contrato de temporada, siempre que exista realmente una causa temporal.
¿Qué contrato firmas exactamente y qué tiene que decir?
Un contrato de temporada bien planteado debe dejar claro por qué el alquiler es temporal.
Además de identificar a las partes, la vivienda y la renta, la Comunidad de Madrid destaca elementos como:
- La duración del contrato.
- El domicilio habitual del inquilino.
- El lugar de empadronamiento.
- El motivo del arrendamiento.
Este último punto es especialmente importante.
La causa —un contrato de trabajo temporal, un traslado, un máster, un tratamiento médico u otra circunstancia concreta— es lo que permite justificar que la necesidad de vivienda está limitada en el tiempo.
Si el contrato no recoge esa causa, o si la causa indicada no coincide con la realidad, aumenta el riesgo de que la relación contractual sea interpretada de otra manera.
El domicilio habitual del inquilino también puede servir para acreditar que su residencia permanente se mantiene fuera de la vivienda alquilada temporalmente.
Qué revisar cláusula a cláusula
Duración y salida anticipada
En los contratos de temporada no se aplica automáticamente el derecho de desistimiento previsto por el artículo 11 de la LAU para los arrendamientos de vivienda habitual.
Si existe la posibilidad de que tu proyecto termine antes de tiempo, conviene negociar expresamente una cláusula de salida anticipada.
Debería indicar:
- El plazo de preaviso.
- La posible penalización.
- La forma de comunicar la salida.
- Qué ocurre con las cantidades ya pagadas.
Sin una cláusula específica, puedes quedar obligado por las condiciones pactadas para toda la duración del contrato.
Suministros
Comprueba si electricidad, agua, gas e internet:
- Están incluidos en la renta.
- Se facturan aparte.
- Tienen un límite mensual de consumo.
- Se regularizan al final de la estancia.
En apartamentos de media estancia es habitual que algunos o todos los suministros estén incluidos, pero las condiciones deben aparecer por escrito.
Prórroga
Un contrato de temporada no tiene por qué renovarse automáticamente.
Si existe la posibilidad de que el proyecto se alargue, conviene establecer desde el principio:
- Cómo se solicita la extensión.
- Con cuánto tiempo de antelación.
- Qué precio se aplicará.
- Si la extensión está sujeta a disponibilidad.
Actualización de la renta
En contratos cortos normalmente no llega a producirse una revisión del precio.
Si la estancia supera un año, comprueba si el contrato establece algún mecanismo de actualización y qué índice o criterio se utilizará.
¿Cuánto cuesta el alquiler temporal en Madrid en 2026?
El mercado residencial de Madrid alcanzó los 23,2 €/m² en julio de 2026, según datos de idealista recogidos por Moncloa.
En el conjunto de la Comunidad de Madrid, el precio se situó en 21,4 €/m², un 6,6 % más que un año antes.
Aplicando el dato de la ciudad de Madrid, una vivienda de 80 m² tendría como referencia residencial aproximadamente 1.856 € mensuales.
Pero esa cifra no representa directamente el precio de un apartamento de alquiler temporal.
Es una referencia del mercado residencial convencional.
Un apartamento de media estancia suele entregarse:
- Amueblado.
- Equipado.
- Con cocina lista para utilizar.
- Con suministros ya activos.
- Con internet.
- En algunos casos, con los suministros incluidos.
- Preparado para entrar a vivir desde el primer día.
Además, el propietario asume una mayor rotación de inquilinos, más procesos de entrada y salida, más limpiezas y un mayor riesgo de periodos sin ocupación.
Todos estos factores pueden incorporarse al precio.
Por eso comparar directamente el precio de una vivienda vacía con contrato de larga duración con el de un apartamento totalmente equipado durante tres meses significa comparar productos diferentes.
Como referencia del extremo inferior del mercado, una habitación en un piso compartido en Madrid costaba 587 € al mes durante el primer trimestre de 2026, según idealista/news.
Qué hace que el precio suba o baje
Duración de la estancia
Efecto habitual: cuanto mayor sea la duración, menor puede ser el precio mensual.
Por qué: una estancia larga reduce la rotación y el riesgo de periodos vacíos para el propietario.
Mes de entrada
Efecto habitual: septiembre y enero pueden presentar una mayor presión sobre los precios.
Por qué: coinciden con el inicio del curso académico y con nuevos proyectos y desplazamientos profesionales.
Suministros incluidos
Efecto habitual: aumenta la renta anunciada, pero puede reducir y simplificar el gasto total.
Por qué: evita tener que realizar altas de suministros, gestionar varios contratos y recibir facturas por separado.
Distrito
Efecto habitual: zonas como Salamanca, Chamberí o Centro suelen situarse por encima de la media.
Por qué: concentran una fuerte demanda y una oferta limitada de vivienda amueblada preparada para estancias temporales.
Antelación
Efecto habitual: buscar con margen proporciona más alternativas y puede permitir encontrar mejores condiciones.
Por qué: el inventario de apartamentos amueblados de calidad es limitado y las mejores opciones pueden reservarse con antelación.
Estas variables no tienen un precio fijo universal.
Para comparar correctamente dos alojamientos, solicita siempre el coste mensual total por escrito y comprueba qué gastos están incluidos.
Los impuestos que casi nadie te explica: IVA e ITP
En el alquiler temporal hay dos impuestos que suelen generar confusión: IVA e ITP.
Funcionan de manera diferente.
IVA: por defecto, exento cuando se cumplen los requisitos
El arrendamiento de una vivienda está exento de IVA cuando se destina exclusivamente a vivienda, según la Agencia Tributaria.
La exención puede comprender también el mobiliario y determinados anexos, como garajes o trasteros, cuando se arriendan conjuntamente con la vivienda.
Existe una excepción importante.
Cuando el arrendador presta servicios propios de la industria hotelera, el tratamiento fiscal puede cambiar y la operación puede tributar al tipo reducido del 10 %.
Entre esos servicios pueden encontrarse:
- Limpieza periódica durante la estancia.
- Cambio periódico de ropa de cama y toallas.
- Recepción.
- Otros servicios continuados propios de establecimientos hoteleros.
Entregar la vivienda limpia al comienzo de la estancia o disponer de una lavadora no convierte por sí solo el alquiler en un servicio hotelero.
La cláusula que puede decidir la factura de tu empresa
Cuando una empresa firma el contrato para alojar a uno de sus empleados, la exención de IVA puede mantenerse cuando se cumplen determinados requisitos.
Uno de los elementos importantes es que las personas que utilizarán finalmente la vivienda aparezcan identificadas de manera concreta y específica en el contrato.
En la práctica, el empleado que va a ocupar la vivienda debería aparecer identificado.
Un contrato genérico firmado por una sociedad sin determinar quién va a residir realmente en el inmueble puede tener un tratamiento fiscal diferente.
Si organizas el desplazamiento de empleados, puedes ampliar esta información en nuestra guía legal y fiscal para responsables de RRHH.
ITP: el impuesto que corresponde al inquilino
En la Comunidad de Madrid, los arrendamientos de vivienda destinados a un uso estable y permanente están exentos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales en los términos establecidos por la normativa autonómica.
La Comunidad de Madrid señala además que para determinados contratos de vivienda habitual firmados desde el 29 de noviembre de 2024 ya no es necesario presentar la autoliquidación para aplicar esa exención.
La cuestión es que esta exención está vinculada al arrendamiento de vivienda habitual.
Un contrato de temporada se encuadra en el artículo 3 de la LAU y no en el artículo 2, por lo que puede quedar sujeto a ITP.
En los arrendamientos, el sujeto pasivo es el arrendatario.
Es decir, corresponde al inquilino realizar la liquidación cuando proceda.
En Madrid se utiliza para ello el modelo 600.
La cuota no se calcula simplemente aplicando un porcentaje a una mensualidad. Se determina atendiendo a la base correspondiente al contrato y a las reglas fiscales aplicables.
Aunque en contratos de corta duración el importe puede ser relativamente reducido, conviene conocer esta obligación antes de firmar.
Pregunta al propietario o gestor:
- Si el contrato está sujeto a ITP.
- Quién prepara el modelo 600.
- Quién realiza la presentación.
- Qué plazo existe.
- Qué documentación necesitarás.
Fianza, garantías y qué te pueden pedir de más
La fianza legal de un contrato de temporada es de dos mensualidades de renta, conforme al artículo 36.1 de la LAU.
En un alquiler de vivienda habitual es de una mensualidad.
No se trata de un recargo opcional del propietario: es la cuantía establecida legalmente para los arrendamientos para uso distinto del de vivienda.
Además de la fianza, las partes pueden acordar garantías adicionales.
Entre ellas pueden encontrarse:
- Depósitos adicionales.
- Avales bancarios.
- Garantías de empresa.
- Cartas del empleador.
- Otras garantías pactadas.
Conviene distinguir siempre claramente entre:
Fianza legal: dos mensualidades.
Garantías adicionales: cantidades o garantías negociadas aparte.
Antes de firmar, comprueba también:
- Quién custodia cada cantidad.
- En qué condiciones se devuelve.
- Qué daños pueden descontarse.
- Cuándo se realiza la devolución.
- Qué documentación se utilizará para comprobar el estado de la vivienda.
Un último matiz importante: las reglas no son idénticas en toda España.
Cataluña introdujo en 2026 una regulación específica de determinados alquileres de temporada y habitaciones mediante la Ley 11/2025.
Es normativa catalana y no se aplica a los contratos celebrados en Madrid.
¿Puedes empadronarte con un contrato de temporada?
El empadronamiento refleja el lugar donde una persona reside efectivamente.
Tener un contrato de temporada no impide automáticamente empadronarse en Madrid si realmente resides en el domicilio durante la estancia.
El padrón y el contrato responden a cuestiones diferentes.
El padrón es un registro administrativo de residencia efectiva.
El contrato de temporada es una relación civil que se fundamenta en la existencia de una necesidad de alojamiento temporal.
Por ello, empadronarse no transforma automáticamente un contrato de temporada en uno de vivienda habitual.
Sin embargo, todos los elementos de la situación real pueden ser relevantes si existe una discrepancia entre lo que dice el contrato y cómo se utiliza realmente la vivienda.
Si vienes a Madrid durante unos meses por una causa claramente documentada, el empadronamiento puede ser un trámite administrativo normal cuando lo necesites.
Si la estancia se alarga indefinidamente y Madrid pasa a convertirse realmente en tu residencia permanente, puede ser necesario revisar si el contrato de temporada sigue siendo la figura adecuada.
El empadronamiento puede resultar necesario o útil para:
- Solicitar la tarjeta sanitaria.
- Determinados procedimientos de extranjería.
- Trámites municipales.
- Solicitud de plaza escolar.
- Acreditación de residencia.
Qué normativa está en vigor hoy y qué puede cambiar
A agosto de 2026, los contratos de temporada continúan regulándose principalmente mediante la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, sin que haya entrado en vigor una reforma estatal específica que sustituya este régimen.
Durante 2026 sí se han producido cambios relevantes que conviene distinguir de las propuestas que todavía siguen en tramitación.
La reforma anunciada sigue sin aprobarse
La proposición de ley destinada a regular específicamente los alquileres de temporada y de habitaciones sigue pendiente de tramitación parlamentaria.
Entre otras cuestiones, el texto propuesto pretende introducir una definición más específica de vivienda temporal, exigir una causa justificada y acreditable y establecer reglas sobre el encadenamiento de contratos.
Pero esas medidas no forman actualmente parte de la normativa estatal en vigor.
Por tanto, conviene comprobar siempre la fecha de cualquier artículo que presente estos cambios como obligaciones actuales.
El registro estatal de alquileres fue anulado
El Tribunal Supremo anuló parcialmente el Real Decreto 1312/2024, que había creado el Registro Único de Arrendamientos y el número estatal de registro.
Se trata de la sentencia 629/2026, de 21 de mayo, de la Sala Tercera del Tribunal Supremo, publicada en el BOE.
La resolución anuló los preceptos afectados por considerar que el Estado había invadido competencias autonómicas.
Según la información publicada por el Consejo General del Poder Judicial, continúan siendo relevantes los registros autonómicos y las licencias que correspondan en cada caso.
Esto resulta especialmente importante porque todavía pueden encontrarse contenidos anteriores a la sentencia que presentan el número estatal como una obligación vigente.
En Cataluña sí existen reglas diferentes
Cataluña introdujo mediante la Ley 11/2025 una regulación específica que entró en vigor en 2026.
Entre otras cuestiones, regula determinados arrendamientos de temporada y de habitaciones y establece reglas propias en zonas tensionadas.
Es normativa autonómica catalana.
No se aplica a los contratos celebrados en Madrid.
Checklist: nueve cosas que revisar antes de firmar
- La causa de la temporalidad aparece en el contrato y coincide con tu situación real.
- La duración está definida con una fecha de inicio y una fecha de finalización.
- La salida anticipada está regulada mediante una cláusula que indique el preaviso y las posibles penalizaciones.
- La fianza es de dos mensualidades y sabes cómo y cuándo se devolverá.
- Las garantías adicionales, si existen, están claramente cuantificadas.
- Los suministros están definidos: sabes cuáles están incluidos y si existe algún límite de consumo.
- El ITP está revisado y sabes quién debe presentar el modelo 600 y dentro de qué plazo.
- El IVA está correctamente tratado y, si el contrato lo firma una empresa para alojarte, apareces identificado como usuario de la vivienda cuando sea necesario.
- El inventario del mobiliario está firmado, fechado y, preferiblemente, acompañado de fotografías.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el alquiler temporal en Madrid?
Es el arrendamiento de una vivienda durante un periodo definido y por una causa concreta, como un proyecto profesional, unos estudios o un tratamiento médico.
Está regulado por el artículo 3 de la LAU como un arrendamiento para uso distinto del de vivienda habitual.
No es lo mismo que un alquiler de vivienda permanente ni que una vivienda de uso turístico.
¿Cuánto puede durar un contrato de alquiler temporal?
La LAU no establece un límite máximo general específico.
La Comunidad de Madrid señala que estos contratos carecen de límites mínimos o máximos y que su duración se pacta entre las partes.
El conocido límite de once meses es una convención del mercado, no una obligación legal.
Lo esencial es que exista una causa temporal real que justifique el contrato.
¿Lleva IVA un alquiler temporal?
Por regla general, un arrendamiento destinado exclusivamente a vivienda está exento de IVA.
El tratamiento cambia cuando el arrendador presta servicios propios de la industria hotelera, como limpieza periódica durante la estancia, recepción u otros servicios continuados.
En esos casos puede resultar aplicable el IVA al tipo correspondiente.
¿Quién paga el ITP en un contrato de temporada?
Cuando el contrato está sujeto al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, el sujeto pasivo es el arrendatario.
Por tanto, corresponde al inquilino cumplir con la obligación fiscal y presentar el modelo 600 cuando proceda.
La exención existente en Madrid para determinados arrendamientos de vivienda habitual no se aplica automáticamente a los contratos de temporada.
¿Cuánta fianza pueden pedirme en un alquiler temporal?
La fianza legal obligatoria es de dos mensualidades de renta conforme al artículo 36.1 de la LAU.
Además, pueden pactarse garantías adicionales, como un depósito complementario o un aval.
Estas garantías deben diferenciarse de la fianza legal y conviene que sus condiciones de devolución aparezcan claramente en el contrato.
¿Puedo empadronarme si tengo un contrato de temporada?
Puede ser posible si resides efectivamente en la vivienda.
El padrón refleja el domicilio donde una persona vive realmente y responde a una cuestión administrativa distinta de la clasificación civil del contrato.
Empadronarse no convierte automáticamente un contrato temporal en un arrendamiento de vivienda habitual, aunque la realidad de la ocupación siempre debe ser coherente con la causa temporal reflejada en el contrato.
En resumen: cómo decidir
El alquiler temporal es una figura diseñada para resolver necesidades de vivienda limitadas en el tiempo.
Si vienes a Madrid durante unos meses por trabajo, estudios u otra causa concreta, no estás necesariamente ante un alquiler de vivienda habitual ni ante un alojamiento turístico: existe una categoría contractual específica para esa situación.
Antes de firmar, intenta responder claramente a tres preguntas:
¿Está escrita la causa de tu estancia?
El contrato debe explicar por qué la necesidad de vivienda es temporal.
¿Sabes cómo se gestiona el ITP?
Comprueba si corresponde liquidarlo, quién presentará el modelo 600 y dentro de qué plazo.
¿Sabes qué ocurre si tu proyecto termina antes?
La salida anticipada debería estar regulada de forma expresa.
Si las tres respuestas aparecen claramente por escrito, habrás eliminado buena parte de las incertidumbres habituales de un contrato de temporada.
En Nestic preparamos nuestros apartamentos de media estancia y su documentación para que estas cuestiones estén claras antes de la entrada.
Publicado el 20 de agosto de 2026. Última actualización: 20 de agosto de 2026.
Este artículo tiene finalidad informativa y no constituye asesoramiento legal ni fiscal. Para tu caso concreto, consulta con un profesional.